Immobilienverkauf bei Scheidung: Was ist zu beachten?
Eine Scheidung betrifft nicht nur das persönliche Leben, sondern auch gemeinsame Vermögenswerte wie Häuser, Eigentumswohnungen oder Grundstücke. Wenn beide Partner im Grundbuch stehen, stellt sich die Frage: Wer darf über die Immobilie verfügen, wie wird sie bewertet und welche Lösung ist sinnvoll?
Eigentumsverhältnisse und Güterstand
Entscheidend für Verkauf oder Aufteilung ist, welcher Güterstand in der Ehe gilt. Er bestimmt, wem die Immobilie gehört und ob ein finanzieller Ausgleich erfolgen muss.
📘 Die drei Güterstände im Überblick
In Deutschland gilt automatisch die Zugewinngemeinschaft, wenn kein Ehevertrag geschlossen wurde.
| Güterstand | Kurzbeschreibung | Bedeutung für die Immobilie |
|---|---|---|
| Zugewinngemeinschaft (Regelfall) | Jeder behält sein Vermögen, Zugewinn während der Ehe wird geteilt. | Immobilie gehört dem im Grundbuch Eingetragenen; Wertzuwachs wird geteilt. |
| Gütergemeinschaft | Alles gehört beiden gemeinsam, auch eingebrachtes Vermögen. | Immobilie gehört automatisch beiden Ehepartnern. |
| Gütertrennung | Jeder verwaltet sein Vermögen selbst, kein Zugewinnausgleich. | Eigentum richtet sich allein nach dem Grundbuch. |
Was regelt ein Ehevertrag?
Ein Ehevertrag kann abweichende Vereinbarungen enthalten – etwa zur Eigentumsaufteilung, Schulden oder Nutzung der Immobilie. Er kann Streit vermeiden, wenn klare Regelungen für den Fall einer Trennung getroffen wurden. Vor jeder Entscheidung über Verkauf oder Übernahme sollte geprüft werden, welche Vereinbarungen im Vertrag bestehen.
Wer ist Eigentümer – und wer darf entscheiden?
Bei gemeinsamem Eigentum können Immobilien nur mit Zustimmung beider Parteien verkauft werden – unabhängig davon, wer darin wohnt oder die laufenden Kosten trägt. Steht die Immobilie allein auf einen Namen im Grundbuch, ist nur diese Person rechtlich entscheidungsbefugt.
Diese Optionen gibt es bei Trennung oder Scheidung
Je nach Situation gibt es verschiedene Lösungen. Jede hat Vor- und Nachteile – und nicht jede passt zu jedem Paar.
| Lösung | Beschreibung | Vorteil | Nachteil |
|---|---|---|---|
| Verkauf der Immobilie | Beide Partner verkaufen gemeinsam das Objekt. | Schnelle Vermögensteilung, klare Verhältnisse | Emotionaler Abschied, Aufwand durch Verkauf |
| Übernahme durch Partner | Ein Partner kauft den anderen aus. | Einer kann wohnen bleiben, schnelle Regelung | Finanzierung oft schwierig, Einigung über Wert notwendig |
| Vermietung | Immobilie wird weiter gemeinsam gehalten und vermietet. | Einnahmen bleiben erhalten | Konfliktpotenzial bei Verwaltung und Entscheidungen |
| Teilungsversteigerung | Gerichtlich angeordnete Versteigerung, wenn keine Einigung erzielt wird. | Letzter Ausweg bei Streit | Hoher Wertverlust, gerichtliche Auseinandersetzung |
Immobilienverkauf im Trennungsjahr: Das sollten Sie wissen
Ein Verkauf ist grundsätzlich auch während des Trennungsjahres möglich, sofern beide Eheleute zustimmen.
Gerade wenn finanzielle Belastungen reduziert oder neue Lebenssituationen geschaffen werden sollen, kann das sinnvoll sein.
War die Immobilie selbst genutzt, sind Verkäufe innerhalb der Spekulationsfrist steuerlich meist unproblematisch.
Wann ist der richtige Zeitpunkt für eine Entscheidung?
Nicht jede Entscheidung muss sofort getroffen werden – manche Paare brauchen Zeit, um sich über die nächsten Schritte klar zu werden. Trotzdem ist es hilfreich, die groben Phasen zu kennen:
🕰️ Entscheidungshilfe: Wann welche Lösung sinnvoll ist
| Trennungsdauer | Typische Ausgangslage | Empfohlene Lösung |
|---|---|---|
| 0–6 Monate | Emotionale Phase, vieles noch ungeklärt | Zeit nehmen, Wertermittlung starten |
| 6–12 Monate | Erste Klarheit über Wohnsituation und Wünsche | Verkauf oder Übernahme vorbereiten |
| Ab 1 Jahr (Scheidung) | Trennung offiziell, Vermögensteilung notwendig | Verkauf oder notarielle Regelung sinnvoll |
Was passiert mit laufenden Krediten?
Besteht noch eine Immobilienfinanzierung, haften in der Regel beide Ehepartner gesamtschuldnerisch. Selbst wenn nur einer den Kredit nutzt oder tilgt, kann die Bank beim Verkauf auf beide Parteien zugreifen.
Wichtig: Eine Umschuldung oder schriftliche Regelung mit der Bank ist erforderlich, wenn einer der Partner die Immobilie übernehmen möchte.
Fazit: Klare Regelungen schaffen Sicherheit
Ein Immobilienverkauf im Zuge einer Scheidung ist rechtlich und emotional anspruchsvoll. Wichtig ist, frühzeitig Eigentumsverhältnisse, Finanzierungen und steuerliche Aspekte zu klären. So lassen sich faire und rechtssichere Lösungen finden – unabhängig davon, ob es um ein Haus, eine Eigentumswohnung oder ein Grundstück geht.
Hinweis:
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.