Nießbrauchrecht bei Immobilien: Was Eigentümer wissen sollten
Das Nießbrauchrecht ist ein häufiges Thema bei der Weitergabe oder beim Verkauf von Immobilien – insbesondere innerhalb der Familie oder im höheren Alter. Es erlaubt einer Person, eine Immobilie weiterhin zu nutzen oder daraus Einnahmen zu erzielen, obwohl sie nicht (mehr) als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Nießbrauchrechte entstehen oft im Zusammenhang mit Schenkungen, Erbschaften oder Verkaufsmodellen mit Wohnrecht oder Rückmietung. Für den Immobilienverkauf ist es daher wichtig zu verstehen, welche Auswirkungen ein Nießbrauchrecht auf Nutzung, Wert und Veräußerung haben kann.
Was bedeutet Nießbrauch bei Immobilien?
Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie lebenslang oder zeitlich befristet zu nutzen oder zu vermieten, ohne Eigentümer zu sein.
Das Recht wird im Grundbuch eingetragen und ist rechtlich verbindlich.
Beispiel:
Eltern übertragen ihr Haus auf die Kinder, behalten sich aber ein Nießbrauchrecht vor – sie dürfen weiterhin dort wohnen oder Mieteinnahmen erzielen.
Arten von Nießbrauch
| Art des Nießbrauchs | Erklärung |
|---|---|
| Zuwendungsnießbrauch | Der Eigentümer überträgt das Nutzungsrecht an einen Dritten, behält aber das Eigentum selbst. Der Nießbrauch kann entgeltlich oder unentgeltlich eingeräumt werden. |
| Vorbehaltsnießbrauch | Der Eigentümer überträgt das Eigentum an einen Dritten, behält sich jedoch das Nießbrauchrecht vor. Typisch bei Schenkungen oder Verkäufen. |
| Vermächtnisnießbrauch | Der Erblasser ordnet im Testament an, dass ein Dritter ein Nießbrauchrecht an einem bestimmten Nachlassgegenstand erhält. |
| Bruchteils- / Quotennießbrauch | Der Nießbrauch wird auf einen bestimmten Teil der Immobilie oder auf einen Anteil der Erträge beschränkt. |
💡 Wichtig: Ein eingetragener Nießbrauch ist nicht übertragbar oder vererbbar, aber nicht kündbar durch den Eigentümer.
Wie beeinflusst Nießbrauch den Immobilienwert?
Ein eingetragener Nießbrauch mindert den Verkehrswert der Immobilie, weil die Nutzung durch den Eigentümer eingeschränkt ist. Das betrifft:
- ✅ Verkäufe (z. B. an Investoren)
- ✅ Schenkungs- oder Erbschaftssteuer
- ✅ Kreditwürdigkeit (z. B. bei Beleihung)
Die Wertminderung hängt ab von:
- dem Alter der nießbrauchberechtigten Person
- dem Umfang des Nutzungsrechts (Wohnen vs. Vermietung)
- dem aktuellen Marktwert und den zu erwartenden Erträgen
📉 Beispiel: Ein 75-jähriger Nießbrauchberechtigter mit Wohnrecht kann je nach Marktwert eine Wertminderung von 20–40 % bedeuten.
Nießbrauch bei Schenkung, Verkauf oder Erbfall
1. Schenkung mit Nießbrauch
Häufig bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie: Die Eltern schenken das Haus, sichern sich aber ein lebenslanges Wohn- oder Nutzungsrecht.
✅ Vorteil: Steuerlich kann der Immobilienwert durch den Nießbrauch gemindert werden – geringere Schenkungssteuer!
2. Verkauf mit Nießbrauch (z. B. an Investoren)
Vor allem bei Senioren, die liquid sein wollen, aber weiter in ihrer Immobilie wohnen möchten.
Hier ist der Nießbrauch Teil des Kaufvertrags und im Grundbuch verankert.
3. Erbschaft mit Nießbrauch
Wenn im Testament ein Nießbrauch eingeräumt wird, erhält eine andere Person zwar das Eigentum – aber kann die Immobilie erst nutzen oder verkaufen, wenn das Nießbrauchrecht endet.
Vor- und Nachteile für Eigentümer & Nießbraucher
| Vorteil | Nachteil |
|---|---|
| Eigentum kann zu Lebzeiten übertragen werden | Immobilie ist wirtschaftlich eingeschränkt nutzbar |
| Steuerliche Vorteile bei Schenkung | Kein Zugriff auf Nutzung durch neuen Eigentümer |
| Nießbraucher hat Sicherheit & Kontrolle | Nießbrauch kann nicht gekündigt oder verkauft werden |
Fazit: Nießbrauch ist ein starkes Recht – mit Folgen für alle Beteiligten
Ein Nießbrauchrecht ist ein starkes Instrument, um Nutzung und Eigentum voneinander zu trennen – etwa zur Altersvorsorge, Nachlassplanung oder familiären Absicherung. Gleichzeitig wirkt es sich deutlich auf den Verkehrswert und die Verfügbarkeit einer Immobilie aus.
Vor Schenkung, Verkauf oder Erbregelung ist es daher sinnvoll, die rechtlichen und finanziellen Folgen genau zu prüfen. Transparente Unterlagen und eine klare Vereinbarung im Grundbuch schaffen Sicherheit für alle Beteiligten.
Hinweis:
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.