Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf – wann sie anfällt und wie man sie vermeiden kann
Wer eine Immobilie verkauft, macht im Idealfall Gewinn – doch nicht jeder darf diesen steuerfrei behalten.
Die sogenannte Spekulationssteuer kann bei einem Verkauf schnell mehrere Tausend Euro kosten.
Wir zeigen, wann die Steuer fällig wird, wie Sie sie vermeiden – und was bei Eigennutzung gilt.
Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart, sondern Teil der Einkommensteuer.
Sie fällt an, wenn eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird – und dabei ein Gewinn entsteht.
Das Ziel des Gesetzgebers: kurzfristige Spekulationsgeschäfte eindämmen.
Wann fällt die Spekulationssteuer an?
| Fall | Steuerpflicht? |
|---|---|
| Verkauf innerhalb von 10 Jahren und keine Eigennutzung | ✅ Ja – Spekulationssteuer fällt an |
| Verkauf nach mehr als 10 Jahren | ❌ Nein – steuerfrei |
| Immobilie wurde im Jahr des Verkaufs und den beiden Vorjahren selbst genutzt | ❌ Nein – steuerfrei |
| Verkauf eines geerbten Objekts | Kommt auf die Vornutzung an (siehe unten) |
💬 Wichtig: Maßgeblich ist immer das Datum des notariellen Kaufvertrags, nicht der Eintrag im Grundbuch.
Beispielrechnung: So hoch kann die Steuer ausfallen
| Kaufpreis (z. B. 2017) | 250.000 € |
|---|---|
| Verkaufspreis (2025) | 360.000 € |
| Gewinn | 110.000 € |
| Persönlicher Steuersatz (z. B. 35 %) | → Steuer: ca. 38.500 € |
💡 Der Gewinn ergibt sich aus: Verkaufspreis – Kaufpreis – Verkaufsnebenkosten – Werbungskosten – evtl. Modernisierungen
Wann ist ein Verkauf steuerfrei?
1. Nach Ablauf der 10-Jahres-Frist
→ Der Gewinn ist dann steuerfrei, unabhängig von Nutzung oder Höhe.
2. Bei Eigennutzung
→ Wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst genutzt haben (auch anteilig, z. B. bei einem Zweifamilienhaus), fällt keine Steuer an.
💬 Tipp: Auch wenn Sie nur kurz vermietet haben, kann das die Steuerfreiheit gefährden.
Was gilt bei Erbschaft oder Schenkung?
Hier wird nicht der Zeitpunkt der Übernahme gezählt, sondern der ursprüngliche Kauf des Verstorbenen/Schenkenden.
Beispiel:
- Vater kauft Haus 2005
- Sohn erbt 2023
- Verkauf durch Sohn 2025
→ steuerfrei, weil ursprünglicher Kauf länger als 10 Jahre zurückliegt
Fazit: Fristen und Nutzung entscheiden über die Steuer
Die Spekulationssteuer kann teuer werden – muss es aber nicht.
Hinweis:
Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.