Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf – das sollten Eigentümer wissen

Wer eine Immobilie verkauft, obwohl ein laufender Kredit besteht, stößt häufig auf die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Dabei handelt es sich um eine Ausgleichszahlung an die Bank für entgangene Zinsen, wenn ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Die Vorfälligkeitsentschädigung gleicht der Bank entgangene Zinseinnahmen aus, wenn ein Kredit vorzeitig beendet wird. Sie fällt nur an, wenn kein gesetzliches Kündigungsrecht greift und der Käufer den Kredit nicht übernimmt.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung beim Verkauf an?

Eine Entschädigung wird fällig, wenn:

• ein Immobilienkredit mit fester Zinsbindung besteht,
• der Kredit innerhalb der Zinsbindung gekündigt wird,
• die Immobilie verkauft wird und der Käufer nicht in das Darlehen eintritt.

Das trifft z. B. zu, wenn Sie Ihr Haus nach 5 Jahren verkaufen, aber der Kreditvertrag ursprünglich auf 15 Jahre Zinsbindung abgeschlossen wurde.

Gibt es gesetzliche Kündigungsrechte ohne Entschädigung?

Ja – unter bestimmten Bedingungen darf ein Immobilienkredit kostenfrei gekündigt werden:

1. Sonderkündigungsrecht nach 10 Jahren (§ 489 BGB)

Nach Ablauf von zehn Jahren ab vollständiger Auszahlung des Kredits kann das Darlehen mit sechs Monaten Frist gekündigt werden – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

2. Variable Darlehen

Darlehen ohne feste Zinsbindung (z. B. mit 3-Monats-EURIBOR) sind meist jederzeit kündbar – ebenfalls ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

3. Fehlende ordnungsgemäße Widerrufsbelehrung

In manchen Altverträgen fehlt eine korrekte Widerrufsbelehrung. Dadurch kann der Vertrag ggf. rückabgewickelt werden – ohne Entschädigung. (Stichwort: „Widerrufsjoker“)

Wie hoch kann eine Vorfälligkeitsentschädigung ausfallen?

Die Höhe richtet sich nach der Restlaufzeit, der noch offenen Kreditsumme und dem vereinbarten Zinssatz. Je länger die Restlaufzeit und je höher der Zinssatz im Vergleich zum aktuellen Zinsniveau, desto teurer wird es.

Beispielrechnung:

💡 Hinweis: Die genaue Berechnung ist kompliziert – es lohnt sich, eine unabhängige Prüfung der Forderung durchzuführen. Banken rechnen nicht immer korrekt.

Kann man die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden?

In vielen Fällen – ja. Folgende Optionen bestehen:

• Verkauf erst nach 10 Jahren → Kündigung kostenfrei möglich
• Käufer übernimmt Kredit → Bank muss zustimmen
• Verhandlung mit der Bank → Kulanz oder individuelle Lösung
• Prüfung auf Rechenfehler → ggf. unzulässige Forderung

Fazit: Wer frühzeitig handelt, kann viel Geld sparen

Eine Vorfälligkeitsentschädigung muss nicht immer gezahlt werden, kann aber schnell hohe Beträge erreichen. Eine frühzeitige Information über Rechte und Optionen hilft, Kosten zu vermeiden und den Verkaufsprozess zu planen.

Hinweis:

Wir hoffen, dass Ihnen diese Informationen helfen, den Ablauf und die wesentlichen Regelungen besser zu verstehen. Sie dienen ausschließlich der Orientierung und ersetzen keine rechtliche Beratung. Für notarielle oder rechtliche Fragen wenden Sie sich bitte an einen Notar oder Rechtsanwalt Ihres Vertrauens.